지분형 모기지 시행일, 장단점, 실효성 등 모든 것

지분형모기지 정책에 대한 흥미로운 최근 기사를 보았습니다.

“새 정부도 추진할 것”...2억으로 10억짜리 집 사는 ‘지분형 모기지’란? [뉴스 쉽게보기] - 매

 

 

자기 자본 2억으로 10억짜리 집을 살 수 있다는 '지분형 모기지' 인데요.

이 정책은 6월 대선 이후 시범사업 형태로 추진예정이며 정확한 시행일은 아직 나오지 않았습니다.

구체적 방안은 이르면 6월 이후 발표될 예정입니다.

 

금융위원회는 올해 중 주택 1000호를 대상으로 하반기부터 시범사업을 해볼 계획이며,

청년층이나 신혼부부 등에게 우선 선택권을 줄 것으로 보입니다.

 

지분형모기지 정책이 시행되면 정책을 이용해도 될지에 대해

지분형모기지 정책의 개념, 효과, 장단점 등에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

▤ 목차

 

 

지분형 모기지 정책이란

정부 또는 공공기관이 주택 구매 자금의 일부를 함께 투자하여,

개인이 적은 자기자본으로도 집을 소유할 수 있도록 돕는 제도입니다.

 

일반적으로 주택을 구매하려면 최소 20~30%의 자기자본이 필요합니다. 
하지만 지분형 모기지는 한국주택금융공사(HF)가 집값의 최대 40%를 지분 투자하고 매수자는 나머지 60%를 부담합니다.

60%에 해당하는 금액의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있어

실질적으로 매수자가 현금으로 부담해야 하는 금액은 전체 주택가격의 18% 정도에 불과합니다.

 

대신 매수자는 연 2% 수준의 사용료를 HF에 지불해야 합니다.

(아직 구체적으로 공개되지 않았지만 2% 수준으로 예상하고 있습니다)

2년마다 주금공에 돈을 내고 지분을 추가로 확보할 수도 있습니다.

지분형 모기지 예시

 

 

거주하다가 집을 팔거나 거주 기간이 종료될 때, 지분 비율에 따라 이익을 분배하게 됩니다.

(아마 일정 기간 거주 요건이나 환매 제한 조건이 있을 것 같습니다)

ex) 내가 10억원짜리 집을 6대 4로 공동 보유하다 12억원이 됐다면,

      차익 2억원 중 60%인 1억 2000만원이 내 몫 / 나머지 8000만원은 정부 몫

 

혹시 집 값이 하락 후 매도 시 HF(주택금융공사)는 후순위 투자자로 집값이 떨어지면 사실상 손실을 떠안게 됩니다.

 

집값 하락에 대한 부담은 줄여주고 이익이 나면 지분대로 이익을 분배하는 구조입니다.

 

이 정책은초기 자금이 부족한 청년, 신혼부부, 사회 초년생 등도 자기자본 10%만으로 주택을 구매할 수 있는 기회를 주기 위해 만들어졌습니다.

 

 

 

지분형 모기지 정책의 장점

 

초기 자금 부담 완화, 주택 시장 진입 장벽 완화: 집값 상승으로 진입이 어려웠던 사람들이 주택 매수를 할 수 있습니다.
공공 투자로 안정성 확보: 공공기관이 공동 투자자로 참여함으로써 리스크 분산 효과를 기대할 수 있습니다.

 

[주의할 점] 공동 소유의 개념 이해하기
자기자본 10%로 주택 구매하는 지분형 모기지는 말 그대로 100% 내 소유가 아닐 수 있다는 점을 반드시 인식해야 합니다.

정부가 일정 비율의 지분을 갖고 있기 때문에, 향후 매도 시점에 발생하는 차익 일부를 반환하거나 공유해야 할 수 있습니다.

따라서 장기적인 재산 증식을 목표로 한다면, 이에 따른 수익 배분 구조와 환매 조건을 명확히 확인해야 합니다.

 

 

 

지분형 모기지 대상과 조건

 

무주택 실수요자를 대상으로 이 제도를 운영합니다. 

서울은 10억 이하, 서울 외 지역은 4-6억 이하 주택에서 적용됩니다.

 

 

 

지분형 모기지의 전망

고금리 상황과 지속적인 물가 상승, 청년층 자산 불균형이 맞물리면서,

소액 자본으로 주택을 소유할 수 있어 관심이 높아지고있습니다.

전문가들은 지분형 모기지를 다음과 같은 이유로 주택 시장의 대안으로 평가합니다:

- 내 집 마련 수요는 높은데 자본은 부족한 사회 구조
- 부동산 경기 침체에도 안정적인 수요 확보
- 공공과 민간 협력 모델의 확장성

다만, 지분 분할 소유에 따른 책임과 권리 분배 문제, 매도 시 수익 공유 조건, 장기 거주 시점에서의 재정적 부담 증가 등은 지속적인 보완이 필요합니다.

 

 

 

지분형 모기지와 유사한 과거 정책

 

지분형 모기지와 유사한 정책들이 이전에 있었습니다. 

바로 박근혜 정부의 '공유형 모기지'와 문재인 정부의 '지분적립형 주택'입니다.

 

이 정책은 왜 정착되지 못했는지 알아보겠습니다.

 

 

공유형 모기지 (박근혜 정부)

시행 시기: 2014년부터 2017년까지
주요 내용: 정부가 주택 가격의 일정 비율(예: 50%)을 부담하고, 나머지 금액을 개인이 대출받아 주택을 구매하는 방식
목표: 주택 구매 자금이 부족한 청년층과 신혼부부에게 내 집 마련 기회를 제공

 

 

지분적립형 주택 (문재인 정부)

시행 시기: 2018년부터 2021년까지
주요 내용: 주택 구매자가 일정 기간 동안 거주하며 지분을 점차적으로 취득하는 방식
목표: 소득이 낮은 계층에게 주택 소유의 기회를 제공

 

 

정착되지 못한 이유

1. 복잡한 절차와 제한된 공급
공유형 모기지와 지분적립형 주택은 신청 절차가 복잡하고, 공급이 제한적이었습니다.

예를 들어, 지분적립형 주택은 소득, 자산, 거주지, 주택 가격 등 다양한 조건을 충족해야 했으며,

이러한 조건을 맞추기 어려운 경우가 많았습니다.

또한, 공급 물량이 적어 실제로 혜택을 받은 사람은 매우 소수에 불과했습니다.

2. 매매 시점의 수익 분배 문제
이러한 정책들은 주택을 매도할 때 정부와의 수익 분배가 필요했습니다.

이로 인해 주택을 매도하고자 하는 사람들은 정부와의 협의 과정에서 어려움을 겪었으며,

이는 정책의 실효성을 떨어뜨리는 요인이 되었습니다.

3. 주택 시장의 변화와 정책의 일관성 부족
주택 시장은 지속적으로 변화하고 있으며, 정부의 정책도 이에 따라 변동성이 있었습니다.

이로 인해 공유형 모기지와 지분적립형 주택 정책은 일관성을 유지하기 어려웠으며,

이는 정책의 신뢰성을 떨어뜨리는 요인이 되었습니다.

 

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지분형 모기지는 주거 안정이 무너진 시대에 가격 하락의 리스크를 줄여주고 자기자본이 적게 주택을 매수할 수 있어,

청년과 서민이 다시 주택 시장에 발을 들일 수 있게 만드는 기회의 제도가 될 수 있습니다.

 

하지만 연 사용료 등 지불되는 금액을 따져봐야하고

지분에 따른 수익분배를 해야한다는 것을 염두에 두고 정책을 활용할지에 대해 결정하셔야겠습니다.

지분형 모기지 제도는 2025년부터 시행될 예정입니다.

향후 자세한 시행 계획과 신청 방법은 6월 3일 대선 이후 국토교통부 등 관련 기관을 통해 발표될 예정이므로,

지속적인 관심과 확인이 필요합니다.