재개발 재건축 진행 절차에 따른 투자 전략 (5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축)

 

5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

 

 

 
<5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재건축 재개발> 책 내용 발췌
저자 : 진와이스(장미진)
 
 

재개발, 재건축 진행 절차에 따른 투자 전략

 

재개발, 재건축 진행 절차

정비기본계획수립 → (안전진단, 재건축) →
정비구역 지정 → 추진위원회 설립 →
조합설립인가 → 시공사선정 →
사업시행인가 → 종전자산평가 → 조합원 분양신청 →
관리처분인가 → 이주 및 철거 → 조합원 동호수 추첨 →
착공 → 일반분양 → 준공 및 입주 → 이전 고시 및 청산
 
 

조합설립인가 단계 포인트

조합설립이 되었다면 전체 사업의 30% 정도 진행되었다고 생각한다.
조합설립 이후 매수하면 조금 더 안전한 투자가 가능하며, 장기적으로 큰 수익을 노려볼 수 있다.
비교적 적은 금액으로 투자할 수 있으므로, 투자금이 적다면 눈여겨볼만 하다.
 

조합설립 이후의 물건을 매수할 때는 재개발 구역의 '다물권자 물건'인지를 꼭 확인해야 한다.

다물권자란 쉽게 말해 '재개발 구역의 다주택자'를 말하는 것이다.
재개발의 경우, 한 세대가 같은 구역에 한 개 이상의 물건을 소유하고 있으면 물건의 개수와 상관없이 한 채의 아파트, 즉 한 개의 입주권만 나온다.
하나의 재개발 구역에 3채, 4채를 갖고 있어도 아파트는 1채만 나온다는 말이다.
이런 다물권자의 물건을 사면 조합원 자격을 얻지 못하고 현금 청산의 대상이 된다.
위험요소를 없애기 위해서는

가계약을 하는 시점부터 중개사에게 다물권자 물건 여부를 확실히 확인해달라고 부탁한다.
그리고, 계약서를 쓸 때 특약을 넣는다.

"동일 구역 내 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며
추후 문제가 될 경우 위 계약은 아무 조건 없이 해제할 수 있고, 이에 따른 손해는 매도인이 책임진다."
 

재건축의 경우, 조합설립 이후 투기과열지구에서 물건을 매수할 때,
입주권이 나오지 않으니 반드시 확인해야 한다.

 
 
 

시공사 선정 단계 포인트

조합설립 이후, 어느 건설사가 시공할지 입찰 경쟁하는 시공사 선정 단계는 좋은 투자 타이밍이다.

1군 건설사가 뛰어드는 구역은 사업성이 좋다는 말과도 같으므로 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다.

시공사가 결정된 뒤에는 시장에 매물이 사라지고 프리미엄이 오르는 경우가 많다.
 
 
 

사업시행인가 단계 포인트

사업시행인가가 나면 전체 사업의 절반 정도가 진행되었다고 보면 된다.
사업의 전반적인 사항이 확정되어 매우 안전한 투자가 가능해진다.
따라서 사업시행인가 직후에는 물건에 프리미엄이 붙어서 시세가 껑충 뛰므로,
전략적으로 사업시행인가 직전에 교통영향평가 및 건축심의 통과 여부를 확인한 뒤 매수하면 수익을 높일 수 있다.
 
단, 감정평가 이전에는 매수하려는 물건의 가치를 정확히 알 수 없어,
자칫 물것을 비싸게 살 수 있는 위험 요소가 남아있다.

따라서 사업시행인가 이후 감정평가까지 지켜보고 좋은 타이밍에 매수하기를 권한다.

 
 
 

감정평가 단계 포인트

감정평가란 개별 물건의 자산 가치가 어느정도인지 감정하여 금액으로 평가하는 과정을 말한다.
내가 얼마의 프리미엄을 주고 매수하는지 정확히 알 수 있어 안전한 투자 단계이다.

감정평가 이후, 낮은 감정평가액에 실망한 조합원이 내놓는 실망 매물을 노려보는 것도 좋다.

 
조합원 분양 신청 기간이라면, 작은 평수를 신청해둔 조합원의 물건을 사는 것도 방법이다.
이 기간에는 평형을 변경하는 신청을 여러 번 할 수 있기 때문이다.
예를 들어, 25평형 신청 물건을 저렴하게 매수한 뒤,
조합원 분양 신청 기간동안 34평 등 더 큰 평형으로 재신청하여 도전해볼 수 있다.
 
 
 

관리처분인가 단계 포인트

관리처분인가가 나면 사업의 전체 과정에서 80% 정도 진행되었다고 보면 된다.
관리처분인가가 나면 비로소 이주, 철거, 착공 등이 진행된다.
 

투기과열지구에서 관리처분인가 이후의 재개발 매물을 매수하면 조합원 지위를 양도받을 수 없다.

 

투기과열지구의 경우, 조합원이 가지고 있던 물건이 관리처분인가가 나면
그때부터 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다.
(투기과열지구 5년 내 재당첨 금지 조항)

한편, 관리처분인가를 받은 물건을 매수한 투자자는 재당첨 금지 조항에서 자유롭다.
 

관리처분인가 이후 매수 시 다주택자는 멸실 이후에 매수해야 보유세로부터 자유롭다.

이 때 반드시 공부상의 증거, 즉 서류를 바탕으로 멸실 여부를 확인해야 한다.
건물이 철거되고 없는 상태여도 구청에 멸실 등기가 되어 있지 않으면 세금을 낼 때 멸실로 취급하지 않는다.
 
 
 

입주권과 분양권

입주권은 재개발, 재건축이 진행되는 곳의 조합원이 새 아파트를 얻을 수 있는 권리
분양권은 신축 아파트를 청약하고 당첨될 경우 얻을 수 있는 권리
물건 자체는 조합원 혜택 등으로 입주권이 더 좋을 확률이 높다.
 
일반분양 직후에는 초기 투자금이 작은 분양권 투자가 유리하다.
입주 시기에 매수할 때는 물건이 더 좋은 입주권이 유리하다.
 
 
 

주요 매수 포인트

조합설립 직후 시공사 선정 전 1군 건설사가 선정될 것으로 보이는 경우
 
감정평가 단계에서 감정평가액이 적게 나온 이유로 실망한 매물

* 참고로 감정평가액이 낮은 물건을 매수해서 작은 평수를 받는다면 사실 큰 장점이 없음.
 

투기과열지구에서 관리처분인가 직전에 마지막 거래할 수 있는 물건

* 투기과열지구에서 관리처분인가 이후에는 입주권을 받을 수 없어 거래가 안됨
 
 
 

재개발 물건 계약 시 필수 특약

매매 계약

본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서
매도인은 동 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다.
 
또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내에 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며
추후 문제가 될 경우 계약 취소 및 손해배상 등의 책임을 지기로 한다.
 
 

임차 계약

본 주택은 재개발(재건축) 구역에 소재한 주택으로서, 재개발 사업이 진행되어 이주, 철거가 시작되면 임차인은 아무조건 없이 2개월 내에 이사한다.