'부동산 투자의 정석' 독서 후기

 

 

부동산 투자의 정석

이제 부동산이 유용한 투자 자산임을 설득할 필요가 없다. 대한민국 부동산의 수십 년간의 시세 변화 그래프만 봐도, 1% 부자들의 자산 비중만 눈여겨봐도, 알 수 있기 때문이다. 다만 부동산 하락 시그널에 시장이 냉랭해진 요즘, 대중은 말한다. “부동산이 폭락한다는데, 지금 투자를 하라고?” “상승장을 지나며 가격이 엄청 올라버렸는데, 어떻게 집을 사?” 이때 기억해야 할 것은, 전설적인 가치투자자 찰스 멍거의 명언이다. “대중을 따라 하는 것은 평균으로 후퇴하겠다는 것이다.” 대중의 투자 열기가 식어가는 시점이야말로 투자 고수들이 시장에서 ‘좋은 물건’을 줍는 때다. 이 시대 유명 투자 고수들의 스승이자 활황과 불황을 두루 거친 1세대 투자자 부동산 김사부의 책을 읽어야 하는 것도 이 때문이다. 무려 15년 전에 처음 출간된 《부동산 투자의 정석》은 지금까지도 ‘부동산 투자자의 교과서’ ‘부동산 투자 필독서’로 불리며 시간이 흐를수록 가치를 더해가고 있다. 2022년 개정증보판에서는, 수많은 정책과 문화 트렌드, 소비자의 선호도 변화에 맞춰 업데이트한 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개하는 한편, 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 최초로 공개한다. 특별한 누군가가 특별한 시점에 얻은 성공담에 지쳤는가? 이 책을 읽는다면, 마음이 한결 가벼워질 것이다. 보통 사람들도 언제든지, 얼마든지 성공할 수 있는 투자의 정석을 소개하기 때문이다.

저자

부동산 김사부(김원철)

출판

알에이치코리아

출판일

2022.11.25

 

제목: 부동산 투자의 정석

저자: 김사부(김원철)

부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거둔 부동산 분야 가장 영향력 있는 투자자이자, 현재 투자 컨설팅 및 투자회사인 (주)골드앤모어 대표이다.
 
읽은 날짜: 24.6.1-24.6.16
 
한줄 정리:
부자들은 위기를 알아보고 위기에 투자할 수 있는 현금을 갖춘 사람들이다.
언제올지 모르는 위기를 계속 기다리는게 아닌 활황기 때 돈을 다 써버리지 않고 위기가 왔을 때 투자할 현금이 있도록 시스템을 만들고 있어야한다.
정석을 알되 현재 투자시장에 맞는 전략이 무엇일지 생각해야한다.

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키워드: #시스템투자 #시기 #장기
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키워드: #시기 #불황의 끝에 투자할 수 있는 자본 #시스템
 

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READING

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

부동산 가격이 하락했고 꽤 장기화됐다면 그것은 곧 기회가 된다. 
정부가 부동산부양카드를 냈다면 곧 상승이 올 것으로 판단해도 무방하다.

: 현재 부동산가격하락이 장기화되었나?
코로나유동성으로 급등 후 30프로 급락후 다시 반등 중하락이 2년정도 되었고 반등했고 주변에 부동산에 관심이 많기 때문에 아직 거품이 많이 걷혔고 기회라고 보기 어렵다.
 
임대주택을 신도시에 많이 설립해 사람들이 많이 거주하게된다면?
임대주택 사는 국민은 자산이 없는 상태가 되고 국가의 힘이 더 커진다. 자산이 없는 상태에서는 자유가 존재할수없다.
 
위기때 부자가 된 사람의 특징은 위기가 왔을때 현금이 있었다는 것이다.
언제 올지 모르는 위기만을 기다리면 돈을 모으라는 뜻이 아니다. 시스템을 만들어놓고 있어야한다.

부자들은 늘 돈이 있다. 위기가 와도 시스템에서 돈이 나오고 나오는 돈으로 위기때도 돈을 번다.
: 부자들은 시스템에서 돈이 나오고 그 돈으로 위기 때도 돈을 번다.
 

2장 현명한 투자자의 정석

시스템으로 연간 1억-3억이 나오면 전세레버리지 투자는 멈춰야한다.
전세8억의 아파트가 2채있고 10프로 상승하면 연간 8천만원이다.

대출이란 그당시 감당가능해도 시기에 따라 감당하기 힘들수있다. 그래서 양날의 검이다.
 
비싼 시기에 구입했다면 시간이 많이 지나야 원점회복할수있다. 잠실주공이 06년 14억5천이었는데 16년도에 14억이었다.
 

3장 탁월한 투자자의 정석

가격도 하락하고 대출이자는 계속 나가기때문에 원점회복해도 손해가 막심하다. 
그럼에도 핵심부동산(전세가가 계속상승하는, 수요가 꾸준하며 대체재를 만들기 쉽지않은)을 구입해야 세월이 지난 후 최소한의 보상이라도 얻을 수 있다.
 
부동산 가격이 올랐을때는 이 부동산이 가치가 있는지 없는지에 대한 깊이 있는 분석을 못하게되는 것은 물론 적합한 투자 대상이 나타날때까지 기다리는 것도 더욱 못하는 상황이 벌어진다.
:보합이나 하락시기에 씨를 많이 뿌려두고 상승시기에는 상승분을 얻으며 대출을 갚는 등 리스크관리에 신경써야겠다. 상승기에 눈멀어 따라가려고 하면 안된다.
 
소형이 오르고나서 중대형이 올랐다.
강남 도곡동 타워팰리스 66평의 가격 흐름을 보면 강남아파트들은 2015년 본격상승한데 비해 대형평형은 19년도부터 본격상승했다.
:소형의 대세상승이 일어나면 중대형의 시세흐름도 같이 살펴보자. 상대적저평가를 찾을 수 있겠다.
저자는 대형은 거래수 자체가 적고 강세장에는 호가가 너무 높게 형성될수있어 비싸게 살 수있고 대형에 대한 수요도 줄고있기때문에 투자로는 비추천한다.
 
소형이 많이 지어져 중대형이 더 상승할것이라는 예측도 있지만 세계경제가 크게 나아질 기미가 없고 1,2인 가구수가 과거에 비해 크게 늘었고 이는 일시적 현상이 아니므로 소형의 인기는 계속될 것이라고 생각한다.
 
5가지핵심키워드
1. 신축(재건축,재개발,분양권포함) .
2역세권
3.소형
4.강남권
5.임대료(임차인이 선호하여 전세상승하는곳)
 

4장 투자 고수의 정석

투자의 고수가 되려면 인내하는 법을 알아야한다. 열성적인 사람들은 오히려 금방 식는다. 

투자의 고수는 때를 알아야한다. 불황의 끝의 시기에 투자를 해야한다.

불황의 끝에 투자할 수있는 자금이 있어야한다.
결정적 때를 알았다고해도 자금이 없으면 말짱  도루묵이다. 일반적인 투자자는 돈을 벌고싶다는 욕심에 활황장에 자금을 다 소진해버린다.
:21년도 급등기에 추가매수안하고 현금 보유하라고 했던 고수들의 인사이트를 기억하자
 
때를 알려주는 신호들
부동산 불황기 3년이상(투자자들 나가떨어지고 관심x), 미분양 사상최대,
분야물량 역대 최저, 경매 낙찰가율 사상최저, 전세가율 사상 최고, 중개소 폐업, 정부의 부동산 활성화대책
 
대중들과 반대로 현재가 아닌 미래의 성장성을 보고 투자해야한다.
두번째는 그걸 투자할 수 있는 자금이 있어야한다.
(시기에 따라서는 선호도순으로 정렬되어있을수있다. 이 때에는 대중과 반대선택을하면 안좋은 결과를 얻을것이다)
 
하지만 선호도 높은 걸 사기위해 계속 모으기만 하는 것은 미련한 선택이다. 
내가 가진 자본 내에서 가장 성장성이 좋은 매물을 사야한다. 
그래야 시기를 보며 더 선호도 높은 것으로 갈아탈 수 있다.
 
지하철은 발표-착공-완공 의 3단계를 거친다. 단계별로 발표시 부동산의 사이클을 확인하는게좋다. 
불황기여서 조정받은 시기면 과감히 매수해도 좋다. 
활황기에 발표되면 거품이 낄 확률이 크기때문에 장기적으로 보며 기다릴필요가 있다.
 

5장 대상별 투자의 정석

1. 아파트
대단지/학군/RR(환금성)/85m2이하/역세권/기반시설/
성장성(개발호재)/햇볕 잘드는 비로열동, 비로얄층(핵심은 일조권)
 
2. 재건축
1) 남은 용적률이 큰 곳
: 최초 매입 금액+추가분담금+무위험 이자수익률 < 향후 형성될 시세
2) 높은 무상지분율
: 총 수입(총 분양수입)-총지출(공사비..)=개발이익(순이익)
개발이익 / 3.3m2분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)
무상지분율=개발이익 평수 / 대지면적 * 100
높게 나오는 경우는 일반 분양분 많은 경우나 분양가가 높은 경우, 공사비가 줄어드는 경우 
3) 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳
4) 용적률 상향 가능성 큰 곳
5) 재건축이 순차적으로 진행될 지역
무조건 가격이 저점일 때 잡아라
: 가격이 상당기간 올라온 상황이라면 가격이 조금 내려왔다고 해도 충분한 기간이 지나 더 저렴해질 때까지 기다려서 사야한다.
 
3. 분양권
1) 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권 잡아라
2) 프리미엄을 주고서라도 매수하라
3) 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라
4) 핵심지역의 분양권은 장기보유하라
 
4. 상가주택
1) 넓은평지 사방뚫린곳
2) 뜨는 상권주변
: 상권은 주변으로 퍼져나간다. 주변이 막혀잇거나 평지아닌경우는 퍼져나가지 못한다
홍대는 상권주변에 그런지역이 드물어 넓게 퍼져 합정까지 시세차익을 많이냈다. 
3) 3 6m 이상의 도로낀 물건
: 대로를 끼고있어야한다. 이면도로넓이가 4m라면 제외하는게 현명. 이 경우 개발이 제한적이고 상권 형성될 가능성도 희박하다. 다만 4m도로 끼고있다고해도 주도로에서 바로 보이는 물건이라면 괜찮을수있다.하지만 이런조건없으면 신중하게접근해야한다
한 상가주택이 8m도로끼고있는 아직 상권형성 안되어있고 4m도로 낀 물건은 약간의 상권이 형성되있으며 가격동일한 경우 8m도로 낀 물건 선택해야한다.(투자가치측면에서 더 좋기때문)
4) 어울리지 않는 용도로 지정된곳 주목
: 서울 초역세권토지중 3종주거에서 준주거로변경된 사례 많다. 전철역주변 1종 일반주거지역으로 지정된곳있다면 관심가질 필요가 있다.
5) 호재의 실현여부를 상식선에서 추리하라
6) 누가봐도 좋은입지의 상가를 골라라
: 상가는 장사하는 사람이 아니면 공부로만 상권분석하기 어렵다 공실이나면 고생도 엄청하고 어마어마한 재산손실을 입는다 그렇기때문에 가격도싸면서 좋은걸 찾으려고하지말고 누가봐도 좋은입지를 찾아투자하는 것이 일반인투자의 정석이다. 좋은 상가를 적당한 가격에 고르기만하면 된다.
호재얘기가 없는 곳에 개인판단으로 들어가지말고 호재 얘기나오는 곳 중에서 실현가능 여부를 판단해서 가능성이 높은 곳에 들어가라
상가수익률은 은행이자보다 1.5배 높은것이 적당하다

투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다.
정석을 잘 숙지하여 기본으로 삼되 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇인지 가장 유리한 투자대상은 무엇일지 끊임없이 연구하라.