재개발 부동산 투자 전 조사 확인해야 할 것 (재개발 모르면 부자될 수 없다)

 

재개발 모르면 부자될 수 없다

 

 
< 재개발 모르면 부자될 수 없다 >
저자 : 최진성(아이언키)
본문 발췌

 

재개발구역에 대해 조사해야하는 항목

1. 개발 호재와 악재
2. 현재 진행 단계
3. 향후 사업 단계별 예상 달성 시기
4. 총 세대수 (조합원 세대수 + 일반분양 세대수 + 임대주택 수)
5. 예상 비례율
6. 평형별 예상 조합원분양가와 예상 일반분양가
7. 평형별 세대 평면도
8. 평형별 세대 구성
9. 서비스 제공 품목
10. 인근 신축 아파트 시세
11. 이주비 대출 조건

 
 

재개발 구역에 대한 리스크 파악

1. 비대위 활동 상황
2. 구역 내 가장 많은 유형의 주택 (다수의 편)
3. 이주에 문제가 될 만한 것이 있는지
 - 땅을 깔고 있는 종교시설
 - 상권이 발달된 상가(권리금 문제)
 - 버스 차고지 등

 
 

재개발 물건에 대해 조사해야 하는 항목

1. 매물 현황
2. 감정평가액 (추정 감정평가액)
3. 프리미엄
4. 프리미엄의 가격 흐름
5. 임차 현황
6. 대출 가능 여부
7. 초기투자금
8. 총투자금
9. 추가 분담금
10. 입주 시 예상 시세
 
 
 

아이언키의 실전 투자 분석표

재개발 임장보고서 양식

1. 물건 개요
- 재개발 구역명
- 매물 구분
- 주소(연식)
- 대지 및 건물 면적
- 공시지가 (㎡ 당)
- 매도 계획
 
2. 시세 분석
- 매매가 / 감정가 / 프리미엄
- 인근 신축 시세
- 조합원분양가 / 일반분양가
- 입주 시 예상 시세(평형별)
- 예상 배정 평형
- 임대보증금 (전세/월세)
- 대출  / 이주비대출
- (예상)추가분담금
- 기타 비용 
 
3. 구역 분석
- 현재 진행단계
- 향후 단계별 예상 달성시기
- 입주까지 예상기간
- 조합 방문시 얻은 정보
- 매물 현황
- 프리미엄 흐름 및 현시세
- 예상 비례율
- 총 분양세대 / 일반분양 / 조합원분양세대 (평형별 세대 구성)
- 서비스 제공 목록
 
4. 호재 및 악재
- 지역 호재
- 지역 악재
 
5. 종합평가
- 구역 평가
- 물건 평가
- 투자 가치 평가
 
 

재개발 수익분석표 양식

- 중개사
- 구역
- 매물구분
- 번지수
- 매매가
- 대지 (평)
- 평단가 (평당)
- 감정가
- 프리미엄
- 보증금
- 월세
- 대출금
- 취득비용
- 실투금
- 조합원분양가
- 일반분양가
- 입주 예상 시세
- 추가분담금
- 신청 평형
- 투자 기간
- 투자 수익
- 투자 수익률
- 연 수익률
- 비고